Chúng ta đều biết trên thị trường căn hộ nghỉ dưỡng hiện tại có 3 mô hình bán hàng chính đó là:
- Mô hình sở hữu kỳ nghỉ: (như dự án Alma ở Bãi Dài-Cam Ranh) Với mô hình này thì chủ đầu tư không bán căn hộ nghỉ dưỡng cho khách hàng mà bán kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế. Khi đầu tư vào mô hình này thì khách hàng có thể nghỉ tại dự án, các điểm du lịch trên thế giới của cùng chủ đầu tư hoặc bán lại kỳ nghỉ để kiếm lợi nhuận.
- Mô hình cam kết lợi nhuận: (các dự án có thể kể tới như: Cocobay, Vinpearl Lê Thánh Tôn, Vinpearl Trần Phú…) Chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận (từ 8-12{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm) nhất định trong 5 năm hoặc 10 đầu. Và sau thời gian cam kết sẽ chia sẻ trên kết quả kinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ.
- Mô hình không cam kết lợi nhuận: Với mô hình này khách hàng có thể linh hoạt khai thác, sử dụng căn hộ của mình: Để ở, tự vận hành kinh doanh, ký gửi chủ đầu tư và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ.
Phối cảnh condotel Vinpearl Lê Thánh Tôn của Vingroup – 1 dự án condotel cam kết lợi nhuận điển hình
Trong 03 mô hình kể trên thì mô hình sở hữu kỳ nghỉ (dự án Alma) là mô hình mà người mua không được sở hữu căn hộ mà chỉ được sở hữu kỳ nghỉ do đó nhận được ít được sự quan tâm nhất.
Và trước khi đi vào phân tích, so sánh 2 mô hình còn lại được nhiều khách hàng quan tâm đầu tư, chúng ta cần hiểu rõ yếu tố quyêt định nào đem về lợi nhuận cho mô hình căn hộ khách sạn condotel ?
YẾU TỐ NÀO ĐEM VỀ LỢI NHUẬN CHO MÔ HÌNH CONDOTEL?
Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy lợi nhuận cho thuê của căn hộ sẽ được quyết định bởi các yếu tố:
- Giá cho thuê phòng/đêm
- Công suất phòng khai thác thực tế
- Chi phí quản lý vận hành (chiếm xấp xỉ 40-45{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739} doanh thu cho thuê)
- Mức chia sẻ lợi nhuận ròng với chủ đầu tư (phổ biến trên thị trường là 80/20 hoặc 85/15)
Do đó:
Lợi nhuận khách hàng thu về= [(Giá thuê phòng/đêm) X (365 ngày) X (công xuất phòng) – (chi phí vận hành) X (tỷ lệ chia sẻ)]
Nhìn vào công thức trên ta có thể thấy 4 yếu tố trên là 4 yếu tố quyết định ảnh hưởng tới lợi nhuận mà khách hàng thu về từ mô hình đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng condotel chứ không phải là mô hình cam kết lợi nhuận hay mô hình không cam kết lợi nhuận.
PHÂN TÍCH CHI TIẾT MÔ HÌNH CAM KẾT LỢI NHUẬN
Nắm bắt được tâm lý “ăn chắc mặc bền” của nhiều khách nên mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình được đại đa số các chủ đầu tư lựa chọn kể từ khi xuất hiện mô hình condotel tại Việt Nam.
Tuy nhiên, các dự án này chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận trong 05 năm hoặc 10 năm đầu với mức lợi nhuận cam kết thường dao động từ 8-12{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm (sau thời gian cam kết lợi nhuận thì mô hình sẽ trở lại bài toán giống hệt mô hình không cam kết lợi nhuận. Lợi nhuận sẽ được chia sẻ theo kết quả kinh doanh thực tế từ việc cho thuê căn hộ.).
Đồng thời, giá bán căn hộ sẽ được các chủ đầu tư đây lên cao hơn giá trị thực của căn hộ. Phần giá chênh lệch đó chủ đầu tư dự án có thể đem đi kinh doanh, gửi ngân hàng, tái đầu tư vào dự án khác…hoàn toàn có thể đem về lợi nhuận 10{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm để trả phần cam kết với khách hàng.
Cùng với đó phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh căn hộ chủ đầu tư là người sẽ hưởng trọn vẹn và không phải chia sẻ với khách hàng. Do đó, mô hình cam kết lợi nhuận thực chất chỉ là 1 kỹ thuật tài chính của chủ đầu tư mà thôi. Và cuối cùng khách hàng sẽ chịu rủi ro gì?
Đó là:
- Khách hàng mua căn hộ không mua được đúng giá trị thực, do đó nếu đến thứ 3 hoặc thứ 5 nếu khách hàng không muốn đầu tư nữa và muốn bán lại thì rất khó để bán lại.
- Khách hàng phải ủy thác ký gửi trọn đời cho Chủ đầu tư để vận hành kinh doanh mà không có quyền quyết định cho căn hộ của mình.
- Với tỉ lệ lạm phát trung bình tại Việt Nam từ 4-5{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm, do đó giá phòng cho thuê cũng sẽ được điều chỉnh tăng theo tỉ lệ lạm phát. Như vậy đến năm thứ 5 hoặc năm thứ 10 mà khách đầu tư vẫn nhận được lợi nhuận cam kết 10{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm như năm thứ 1 thì thực tế là khách hàng đang bị lỗ mà không hề hay biết.
Đặc biệt, ở một số dự án khách hàng có thể nhận luôn phần cam kết lợi nhuận cho 03 – 05 năm và được trừ thẳng vào giá 25{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739} ở thời điểm ký HĐMB. Từ các năm sau lợi nhuận sẽ được chia sẻ theo lợi nhuận kinh doanh thực tế.
Và nhiều khách hàng cứ nghĩ rằng dự án rất tiềm năng bởi mình được nhận lợi nhuận sớm. Với giá bán đã được đẩy lên thì thực tế khách đầu tư mua condotel mà không có lợi nhuận trong 3-5 năm.
Ví dụ cụ thể: giả sử với 1 căn hộ condotel có giá bán 2 tỷ và chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm. Nếu cũng với căn hộ đó chủ đầu tư bán với giá 1,5 tỷ (trừ 25{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}) và không cam kết thì nếu là người mua bạn sẽ chọn căn hộ 2 tỷ có cam kết hay căn hộ với giá trị thực là 1,5 tỷ không cam kết lợi nhuận?
Chọn condotel 2 tỷ nhận cam kết lợi nhuận 10{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm hay condotel 1,5 tỷ nhận chia sẻ theo lợi nhuận thực tế?
Và quan trọng hơn là sau thời gian 5 hoặc 10 năm thì cả 2 mô hình cam kết hay không cam kết nhà đầu tư cũng chỉ nhận được cùng 1 mức lợi nhuận giống nhau dù cho ban đầu khách mua căn hộ đó với giá 2 tỷ hay 1,5 tỷ.
Và để đánh giá lợi nhuận thực tế của mô hình, hãy quên bài toán cam kết hay không cam kết lợi nhuận mà hãy chú ý tới 04 yếu tố quyết định đem về lợi nhuận cho căn hộ ở đầu trang.
PHÂN TÍCH MÔ HÌNH CONDOTEL KHÔNG CAM KẾT
Với mô hình không cam kết lợi nhuận thì khách hàng sẽ ký gửi chủ đầu tư để khai thác, quản lý và chia sẻ lợi nhuận theo doanh thu thực tế. Trên thị trường condotel thì mức chia sẻ lợi nhuận dao động ở mức 80/20 hoặc 85/15(khách hàng nhận 85{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739} lợi nhuận, chủ đầu tư nhận 15{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739} lợi nhuận).
Đặc biệt, với các dự án không cam kết như The Arena Cam Ranh khách hàng hoàn toàn có thể tự khai thác căn hộ bằng cách kết hợp với các đơn vị tour du lịch hoặc có thể sử dụng để ở như 1 căn hộ chung cư bình thường.
Đây là mô hình condotel được rất ít chủ đầu tư lựa chọn bởi nó không thuận lợi để thúc đấy bán hàng. Với rất nhiêu các dự án cam kết và hàng ngày khách hang được tiếp cận rất nhiều quảng cáo, mời chào với mức cam kết rất hấp dẫn từ 10-12{befb343f62f1c94bb7f7ca7de3e2b6728d06fe5dec5701e1a2b242337df5e739}/năm?
Liệu khách hàng có mua căn hộ mà dự án không có cam kết lợi nhuận?
Dự án The Arena – Mô hình condotel không cam kết của Vịnh Nha Trang
Trên thực tế, tại Việt Nam có rất ít chủ đầu tư đi theo hướng phát triển dự án condotel không cam kết lợi nhuận. Để phát triển thành công dự án theo mô hình này thì chủ đầu tư phải có tâm cùng tầm nhìn dài hạn, muốn xây dựng một dòng sản phẩm tốt đem lại giá trị đầu tư cao cho khách hàng. Bởi chỉ khi khách hàng mua được căn hộ với giá trị thực cùng dòng lợi nhuận đến từ kết quả kinh doanh thực tế thì quyền lợi và giá trị đầu tư của khách hàng mới được đảm.
Tuy nhiên , với mô hình không cam kết lợi nhuận nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án condotel có vị trí tốt, sát mặt biển, giao thông thuận tiện, có kiến trúc độc đáo, có nhiều điểm độc đáo khác biệt để đem về lợi nhuận đầu tư tốt nhất.
Kết luận: Dù là mô hình cam kết hay không cam kết, hãy chú ý tới 04 yếu tố quyết định đem về lợi nhuận cho căn hộ condotel ở đầu trang. Chúc quý nhà đầu tư lựa chọn được phương án và dự án đầu tư tốt nhất. Trân trọng cảm ơn!
